[공인중개사][부동산학개론] 토지의 특성

자연적 특성
고정불변적이고 선천적이며 본질적인 특성을 말한다.

부동성 (위치의 고정성, 비이동성)
부동산과 동산을 구별 짓는 근거
외부효과 발생
가격경정에 적합의 원칙과 외부성의 원칙의 근거가 된다.
부동산 활동 및 부동산 현상을 국지화한다.
부동산 활동을 임장활동, 정보활동, 중개활동으로 만든다.
추상적 시장, 구체적 시장 양자의 성격을 동시에 지닌다.
토지의 이용방식이나 입지선정에 영향을 준다.
지방자치단체 운영을 위한 부동산 조세수입의 근거가 된다.
사회적으로 불안이 높아지면 부동산은 소유본능이 위축된다.

영속성
내부성, 불변성, 비소멸성라고도 불린다.
소모를 전제로 하는 재생산이론과 감가상각(감가수정)이론이 적용되지 않는다.
부동산활동을 장기배려하게 하며, 토지의 가치보존력을 우수하게 한다.
장기투자로 소득이득과 자본이등을 향유할 수 있게 한다.
부동산 관리의 의의를 높게 한다.
미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다.
저당권의 설정 및 할부금융의 근거가 된다.
가치보존력이 우수하여 소유이익과 이용이익을 분리하여 이용할 수 있다. (임대차 시장 형성)

부증성
토지는 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 없다.
자연물인 토지는 유한하여 토지의 독점소유욕을 발생시킨다.
토지의 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다.
부증성에 기인한 특정 토지의 희소성은 공간수요의 입지경쟁을 유발시킨다.

개별성
동일한 물건이 존재하지 않는다. (이질성, 비대체성, 비동질성)
일물일가의 법칙이 배제되며, 토지시장에서 상품 간 완전한 대체관계가 제약된다.
개별분석의 필요성, 독점화한다.
토지 시장을 불완전 시장으로 만드는 요인이다.

인접성
어떤 지역은 다른 지역과 인접하고,각각의  토지는 그 옆의 토지와 인접한다는 특성
토지이용에 있어 협동적 논리 주장의 근거가 된다.
소유와 관련하여 경계 문제를 일으킨다.
개발이익 사회적 환수 논리의 근거가 된다.
용도 면에서 대체 가능성이 존재한다.
토지의 이용과 개발에 따라 인근 주변 토지에 정/부의 외부효과를 초래한다.

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인문적 특성
가변적이고 후천적이며 인위적이고 신축적인 특성을 말한다.

용도의 다양성 (다용도성, 변용성)

최유효이용의 판단근거
적지론, 가격자원설의 근거
이행과 전환을 가능하게 함
용도전환을 통해 경제적 공급이 가능
병합·분할의 가능성 (분합성)

토지의 이용 목적에 따라서 나누거나 합할 수 있는 특성
용도의 다양성을 뒷받침해주는 기능
최유효이용 지원 기능

위치의 가변성 (위치성)
토지의 자연적 위치나 물리적 위치는 불변이지만(부동성) 사회적·경제적·행적적 요인의 변함으로 위치의 가치가 변하는 특성
사회적 위치가변성
경제적 위치가변성
행정적 위치가변성

국토성
토지는 개인의 소유이기도 하지만 국토라는 성격을 가짐
토지공개념의 근거
부동산 법률 규제의 근거
투자의 고정성 (내구적 고정성)

부동산에 투하된 자본 회수 기간이 길다는 특성

고가성
토지는 일반적인 재화에 비해서 고가라는 특성

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> 토지의 자연적 특성에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?