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2023년 34회

불공정한 법률행위에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
    ❶ 불공정한 법률행위에도 무효행위의 전환에 관한 법리가 적용될 수 있다.
    ② 경락대금과 목적물의 시가에 현저한 차이가 있는 경우에도 불공정한 법률행위가 성립할 수 있다.
    ③ 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있는 경우, 원칙적으로 그 불균형 부분에 한하여 무효가 된다.
    ④ 대리인에 의한 법률행위에서 궁박과 무경험은 대리인을 기준으로 판단한다.
    ⑤ 계약의 피해당사자가 급박한 곤궁 상태에 있었다면 그 상대방에게 폭리행위의 악의가 없었더라도 불공정한 법률행위는 성립한다.

> 다음 중 연결이 잘못된 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
    ❶ 임차인의 필요비상환청구권 - 형성권
    ② 지명채권의 양도 - 준물권행위
    ③ 부동산 매매에 의한 소유권 취득 - 특정승계
    ④ 부동산 점유취득시효완성으로 인한 소유권 취득 - 원시취득
    ⑤ 무권대리에서 추인 여부에 대한 확답의 최고 - 의사의 통지

양변기의 종류
1. 물탱크와 바디 연결:   
    원피스 
    투피스
    비데일체형
    직수형
    벽 배수관형
2. 물탱크의 높이 :
     하이탱크 
     로우탱크
3. 세정방식의 차이 :
    사이펀 
    사이펀-제트 
    사이펀-볼텍스 
    워시다운 
    워시아웃

가각전제(街角剪除) - 도로모퉁이의 길이

정의
도로의 교차부분에서 시야를 확보하고 차선의 교통을 원활하게 하기 위해서 교차부분에 면하는 가각(街角)의 돌출부 일부를 완곡하게 만드는 것을 말한다.


 

용어설명
가각(街角)전제는 도로의 교차지점에서의 교통을 원활히 하고 시야를 충분히 확보하기 위하여 추가적인 공간을 확보한 것을 의미한다.

도시계획시설로서 도로를 결정하는 경우 도로모퉁이는 교차되는 도로의 교차각도와 폭원에 따라「도시계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」별표에서 규정하는 기준길이 이상으로 설치해야 한다.

다만 도로의 교차방식을 교통섬·변속차로 등을 설치하는 방식에 의하거나 로터리를 설치하는 방식에 의하는 경우에는 도로모퉁이의 길이를 당해 교차방식에 적합한 비율로 조정할 수 있다.

도로모퉁이부분의 보도와 차도의 경계선은 원호(圓弧) 또는 복합곡선이 되도록 하고, 곡선반경은 다음을 따라야 한다.

    1. 주간선도로 : 15미터 이상

    2. 보조간선도로 : 12미터 이상

    3. 집산도로 : 10미터 이상

    4. 국지도로 : 6미터 이상

만약 교차하는 도로의 기능별 분류가 서로 다른 때에는 교차지점의 곡 곡선반경이 큰 도로의 기준을 적용하면 된다.

한편 「건축법」에서는 따로 도로모퉁이에서의 건축선을 규정하여 도로모퉁이에서의 건축을 제한하고 있다.

1. 매도인 vs 매수인, 임대인 vs 임차인 
「매도인」은 부동산매매계약에서 목적물을 파는 자, 집을 파는 사람입니다. 「매수인」은 부동산매매계약에서 목적물을 사는 자, 집을 사는 사람이에요. 전세나 월세의 경우에는 임대인, 임차인이라고 하는데요. 「임대인」은 집을 빌려주는 사람, 「임차인」은 집을 빌려 쓰는 사람입니다.
 
 2. 등기부 등본 
부동산에 계약 전에 꼭 확인해야 할 것은 「등기부 등본」입니다. 소유권과 권리 관계 등이 기재된 장부예요. 등기부 등본 발급은 등기소 또는 대법원 인터넷등기소에서 열람 및 발행 가능합니다.
 
 3. 저당권 vs 근저당권 
「저당권」은 재산을 담보로 '물건에 대한 권리(담보물권)'로 물건에만 설정 가능합니다. 등기부등본상 자주 나오는 「근저당권」은 채권최고액을 이용해 담보물권을 설정하는 방법인데요. 실제 대출받은 금액보다 더 많은 금액을 설정해 채무불이행이나 연체 시, 발생하는 손실을 대비하려고 하는 것입니다. 실제 대출받은 금액의 120%~130% 정도 입니다.
 
 4. 건물 법정 용도 
건물 법적 용도에 따라 중개수수료는 다르게 측정됩니다. 토지, 사무실, 상가 등 주택 이외의 용도로 등록되어 있다면 중개수수료가 달질 수 있고요. 다가구, 다세대 등 주택의 경우 중개수수료에 한도액이 정해져 있습니다.


 5. 확정일자, 전세권 설정 등기 
「확정일자」는 보증금 보호를 위해 설정해 놓아야 하는데요. 입주할 곳 담당 주민센터를 방문해 전입신고 후, 임대차계약서에 확정일자를 받으면 됩니다.
 
보증금을 보호하는 방법으로 「전세권설정등기」가 있습니다. 등기소에서 소유주 부동산의 등기부에 임대차에 대한 권리를 설정하는 것으로 등기부에 전세권 설정을 할 경우 제3자가 해당 물권의 등기부 등본을 발급했을 때 전세권자의 전세금을 확인할 수 있습니다. 전세권 설정 등기는 집주인의 동의가 필요하구요. 절차나 비용 또한 확정일자를 받는 것에 비해 높은 편이어서 전세의 경우 통상적으로 확정일자를 받습니다.
    
 
 
 6. 분양권 전매 
집 구입의 경우, 청약을 통해 분양권을 얻은 사람이 입주 전 입주할 권리를 타인에게 파는 것으로 「분양권 전매제도」는 미분양 아파트는 해당하지 않구요. 투기를 방지하기 위해 분양권 전매제한이 만들어졌습니다.
 
 7. 분양가 상한제 
「분양가 상한제」는 집값 안정화를 위해 분양가격을 정책적으로 조정하는 제도로 업체가 원하는 대로 분양가를 높일 수 없는데요. 2015년 4월부터 분양가상한제는 폐지되었습니다.
 
 8. 면적 종류 
- (전용면적+공용면적)=공급면적+기타 공용면적=계약면적
아파트 분양 시 공급면적을 기준으로 산정하는데 우리가 말하는 34평 아파트는 공급면적을 뜻합니다. 공용면적은 입주민이 공동으로 사용하는 면적입니다. 계약면적은 공급면적에 지하층, 관리사무소 등 기타 공용면적이 더해진 면적입니다. 과거에는 평수를 사용했는데 요즘은 면적으로 표기합니다. 1평은 3.3㎡ 입니다.
 
 9. 대지지분 
「대지지분」은 전체 대지면적 중 본인 주택이 차지하는 비율입니다. 재건축의 경우 대지지분이 넓을수록 유리하다
 
 10. 소유권 이전 등기 
등기부에 부동산에 대한 일정 권리 관계를 적은 등기로 부동산 소유자가 변동되면 등기부에 등기하는 것을 「소유권 이전 등기」라고 합니다. 신축 아파트는 시행사 측이 보존등기처리를 하고 부동산에 관한 등기용지가 새로 개설되고 권리변동에 대해 보존등기를 기초로 해서 등기용지에 작성합니다. 분양권을 가진 사람은 그 후 소유권이전등기를 합니다.
    


 11. 부동산 세금
부동산을 취득하면 「취득(취득세), 보유(재산세), 양도세(지방소득세(소득분))」를 내는데요. 지방교육세, 지역자원시설세, 농어촌특별세 등 관련 부가세도 있습니다. 양도세는 담당 세무서에서 취득세는 담당구청 세무과에서 알아보시면 됩니다.
 
 12. 건폐율 vs 용적률 
「건폐율」이란 건물을 지으려는 대지 안에서 건물이 차지하는 비율입니다. 「용적률」은 지어진 건물 넓이의 합입니다. 건폐율 50% 1층 건물의 경우 용적률이 50%, 2층 건물의 경우 바닥면적이 100평이므로 용적률이 100%가 됩니다. 용적률이 높을수록 건물이 높은 거죠.
 
 13. 시행사 vs 시공사 
「시행사」는 공사 전 과정을 책임지고 관리하는 회사입니다. 「시공사」는 단순 공사를 하는 업체를 말합니다.

질권 : 채권자가 채무를 갚을 때까지 목적물을 맡아 두었다가 갚지 않을 때 그 목적물로 우선 변제 받을 수 있는 권리. 질권을 설정할 수 있는 것은 동산, 그리고 채권이나 주식처럼 양도 가능한 권리 등이다. 부동산에는 저당권만 설정할 수 있다. 질권의 본질적 기능은 채무자로부터 목적물의 점유를 빼앗아 사용하지 못하게 함으로 심리적 압박을 가함으로써 그 채무변제를 촉진시키는 것이다. 따라서 골동품이나 생활용품처럼 질권 설정자에게 주관적 가치가 큰 것에만 발휘된다. 질권이 서민금융 또는 소비금융에서 중요한 위치를 차지하는 이유가 여기에 있다. 질권을 가진 자는 질물을 유치할 권리와 함께 채무자가 기한 내에 변제하지 않을 때에는 질물로부터 우선변제를 받을 권리를 가진다. -출처 기획재정부-

무주물: 현재 소유자 가 없는 물건

> 다중주택의 요건이 아닌 것은? (단, 건축법령상 단서 조항은 고려하지 않음)
① 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것
② 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)
③ 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것
④ 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것
⑤ 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

정답: ③

기회비용: 하나의 재화를 선택했을 때 그로 인해 포기한 것들 중 가장 큰것의 가치이다. -> 요구수익률

> 부동산 투자수익률에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 위험회피형 투자자를 가정함)
① 기대수익률이 요구수익률보다 높을 경우 투자자는 투자가치가 있는 것으로 판단한다.
② 기대수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 투자부동산에 대하여 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률을 말한다.
③ 요구수익률은 투자가 이루어진 후 현실적으로 달성된 수익률을 말한다.
④ 요구수익률은 투자에 수반되는 위험이 클수록 작아진다.
⑤ 실현수익률은 다른 투자의 기회를 포기한다는 점에서 기회비용이라고도 한다.

정답: ①

>  부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 부동산 투자분석기법 중 화폐의 시간가치를 고려한 방법에는 순현재가치법, 내부수익률법, 회계적이익률법이 있다.
② 내부수익률이란 순현가를 '1'로 만드는 할인율이고, 기대수익률은 순현가를 '0'으로 만드는 할인율이다.
③ 어림셈법 중 순소득승수법의 경우 승수값이 작을수록 자본회수기간이 길어진다.
④ 순현가법에서는 재투자율로 시장수익률을 사용하고, 내부수익률법에서는 요구수익률을 사용한다.
⑤ 내부수익률법에서는 내부수익률이 요구수익률보다 작은 경우 해당 투자안을 선택하지 않는다.

정답:⑤

> 부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산시장이 공급자 우위에서 수요자 우위의 시장으로 전환되면 마케팅의 중요성이 더욱 증대된다.
② STP전략이란 고객집단을 세분화(Segmentation)하고 표적시장을 선정(Targeting)하여 효과적으로 판매촉진(Promotion)을 하는 전략이다.
③ 경쟁사의 가격을 추종해야 할 경우 4P Mix의 가격전략으로 시가전략을 이용한다.
④ 관계 마케팅전략이란 고객과 공급자 간의 지속적인 관계를 유지하여 마케팅효과를 도모하는 전략이다.
⑤ 시장점유 마케팅전략이란 부동산시장을 점유하기 위한 전략으로 4P Mix전략, STP전략이 있다.

정답: ②

> 부동산마케팅 전략에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 바이럴 마케팅(viral marketing)전략은 SNS, 블로그 등 다양한 매체를 통해 해당 브랜드나 제품에 대해 입소문을 내게 하여 마케팅효과를 극대화시키는 것이다.
② 분양성공을 위해 아파트 브랜드를 고급스러운 이미지로 고객의 인식에 각인시키도록 하는 노력은 STP전략 중 시장세분화(Segmentation) 전략에 해당한다.
③ 아파트 분양 모델하우스 방문고객 대상으로 추첨을 통해 자동차를 경품으로 제공하는 것은 4P Mix 전략 중 유통경로(Place)전략에 해당한다.
④ 아파트의 차별화를 위해 커뮤니티 시설에 헬스장, 골프연습장을 설치하는 방안은 4P Mix 전략 중 가격(Price)전략에 해당한다.
⑤ 고객점유 마케팅전략에서 AIDA의 원리는 주의(Attention) - 관심(Interest) - 결정(Decision) - 행동(Action)의 과정을 말한다.

정답:①

> 아파트 매매가격이 10 % 상승할 때, 아파트 매매수요량이 5 % 감소하고 오피스텔 매매수요량이 8 % 증가하였다. 이 때 아파트 매매수요의 가격탄력성의 정도 (A), 오피스텔 매매수요의 교차탄력성(B), 아파트에 대한 오피스텔의 관계(C)는? (단, 수요의 가격탄력성은 절댓값이며, 다른 조건은 동일함)

정답 : A: 비탄력적, B: 0.8, C: 대체재A: 비탄력적, B: 0.8, C: 대체재

> 수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, x축은 수량, y축은 가격, 수요의 가격탄력성은 절댓값이며, 다른 조건은 동일함)
정답: 공급의 가격탄력성이 탄력적이면 가격의 변화율보다 공급량의 변화율이 더 크다.

> 수요와 공급이 동시에 변화할 경우, 균형가격과 균형량에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향, 다른 조건은 동일함)
① 수요와 공급이 증가하는 경우, 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 크다면 균형가격은 상승하고 균형량은 감소한다.
② 수요와 공급이 감소하는 경우, 수요의 감소폭이 공급의 감소폭보다 작다면 균형가격은 상승하고 균형량은 증가한다.
③ 수요와 공급이 감소하는 경우, 수요의 감소폭과 공급의 감소폭이 같다면 균형가격은 불변이고 균형량은 증가한다.
④ 수요는 증가하고 공급이 감소하는 경우, 수요의 증가폭이 공급의 감소폭보다 작다면 균형가격은 상승하고 균형량은 증가한다.
⑤ 수요는 감소하고 공급이 증가하는 경우, 수요의 감소폭이 공급의 증가폭보다 작다면 균형가격은 하락하고 균형량은 증가한다.

정답 : ⑤

자연적 특성
고정불변적이고 선천적이며 본질적인 특성을 말한다.

부동성 (위치의 고정성, 비이동성)
부동산과 동산을 구별 짓는 근거
외부효과 발생
가격경정에 적합의 원칙과 외부성의 원칙의 근거가 된다.
부동산 활동 및 부동산 현상을 국지화한다.
부동산 활동을 임장활동, 정보활동, 중개활동으로 만든다.
추상적 시장, 구체적 시장 양자의 성격을 동시에 지닌다.
토지의 이용방식이나 입지선정에 영향을 준다.
지방자치단체 운영을 위한 부동산 조세수입의 근거가 된다.
사회적으로 불안이 높아지면 부동산은 소유본능이 위축된다.

영속성
내부성, 불변성, 비소멸성라고도 불린다.
소모를 전제로 하는 재생산이론과 감가상각(감가수정)이론이 적용되지 않는다.
부동산활동을 장기배려하게 하며, 토지의 가치보존력을 우수하게 한다.
장기투자로 소득이득과 자본이등을 향유할 수 있게 한다.
부동산 관리의 의의를 높게 한다.
미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다.
저당권의 설정 및 할부금융의 근거가 된다.
가치보존력이 우수하여 소유이익과 이용이익을 분리하여 이용할 수 있다. (임대차 시장 형성)

부증성
토지는 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 없다.
자연물인 토지는 유한하여 토지의 독점소유욕을 발생시킨다.
토지의 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다.
부증성에 기인한 특정 토지의 희소성은 공간수요의 입지경쟁을 유발시킨다.

개별성
동일한 물건이 존재하지 않는다. (이질성, 비대체성, 비동질성)
일물일가의 법칙이 배제되며, 토지시장에서 상품 간 완전한 대체관계가 제약된다.
개별분석의 필요성, 독점화한다.
토지 시장을 불완전 시장으로 만드는 요인이다.

인접성
어떤 지역은 다른 지역과 인접하고,각각의  토지는 그 옆의 토지와 인접한다는 특성
토지이용에 있어 협동적 논리 주장의 근거가 된다.
소유와 관련하여 경계 문제를 일으킨다.
개발이익 사회적 환수 논리의 근거가 된다.
용도 면에서 대체 가능성이 존재한다.
토지의 이용과 개발에 따라 인근 주변 토지에 정/부의 외부효과를 초래한다.

인문적 특성
가변적이고 후천적이며 인위적이고 신축적인 특성을 말한다.

용도의 다양성 (다용도성, 변용성)

최유효이용의 판단근거
적지론, 가격자원설의 근거
이행과 전환을 가능하게 함
용도전환을 통해 경제적 공급이 가능
병합·분할의 가능성 (분합성)

토지의 이용 목적에 따라서 나누거나 합할 수 있는 특성
용도의 다양성을 뒷받침해주는 기능
최유효이용 지원 기능

위치의 가변성 (위치성)
토지의 자연적 위치나 물리적 위치는 불변이지만(부동성) 사회적·경제적·행적적 요인의 변함으로 위치의 가치가 변하는 특성
사회적 위치가변성
경제적 위치가변성
행정적 위치가변성

국토성
토지는 개인의 소유이기도 하지만 국토라는 성격을 가짐
토지공개념의 근거
부동산 법률 규제의 근거
투자의 고정성 (내구적 고정성)

부동산에 투하된 자본 회수 기간이 길다는 특성

고가성
토지는 일반적인 재화에 비해서 고가라는 특성

> 토지의 자연적 특성에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

1.택지 : 주거용,상업용,공업용 건축물 부지로 이용 중이거나 이용하는 것이 합리적인 토지
2.부지 : 하천부지,철도부지,수도부지,건부지등 일정한 목적에 이용되고 있는 바닥 토지
3.나지 : 토지에 건물 기타 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지
건부지: 건축물 등의 바닥 토지로 이용되고 있거나 이용되는 것, 합리적인 토지를 의미한다.
필지: 하나의 지번이 부여되는 토지의 등록 단위
획지: 토지의 용도 및 이용상황이 유사하여 가격 수준이 유사한 일단의 토지
매지 : 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 접하지 못한 토지
대지: 자루형 모양의 토지
포락지: 하천의 범람으로 지반이 절토되어 무너져 내린 토지
선하지: 고압선 아래(하부)에 있는 토지
법지 : 도로의 가장자리나 대지와 대지 사이에 있는 경사지
빈지 :[공유수면관리법]상의 만조수위선에서 지적공부에 등록된 지역까지 사이에 있는 토지, 바닷가 용어로 변경되었다.

> 토지관련 용어의 설명으로 틀린 것은?
① 택지지역 내에서 주거지역이 상업지역으로 용도변경이 진행되고 있는 토지를 이행지라 한다.
② 필지는 하나의 지번이 부여된 토지의 등록단위이다.
③ 획지는 인위적ㆍ자연적ㆍ행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.
④ 나지는 건부지 중 건폐율ㆍ용적률의 제한으로 건물을 짓지 않고 남겨둔 토지를 말한다.
⑤ 맹지는 도로에 직접 연결되지 않은 토지이다.

정답 : ④

1.중개대상물의 의의

2. 법정중개대상물

3. 중개대상물이 아닌 것

 4. 중개행위가 개입될 여지가 없는 것

 5. 중개행위의 대상이 되는 권리(그 밖의 권리)

21-10

> 공인중개사법령상 중개대상물에 해당하는 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
     
     1. 토지에서 채굴되지 않은 광물
     2. 영업상 노하우 등 무형의 재산적 가치
     3. 토지로부터 분리된 수목
     4. 지목(地目)이 양어장인 토지
     5. 주택이 철거될 경우 일정한 요건하에 택지개발지구 내 이주자택지를 공급받을 수 있는 지위

정답: 4